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紧缩政策紧紧扼住咽喉 开发商70%的款项来自银行

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      曾经有业内人士说,“房产开发的过程就是开发商资金运作的过程”,货币紧缩政策一出,可以说是扼住了开发商的咽喉。那么,在一个常规的楼盘开发过程中,资金运作到底是怎样一个流程?银行的钱又在多大程度上左右着开发商的开发进度呢?在银行从事房地产信贷多年的杜先生给记者讲述了基本的过程。

      杜先生介绍说,一个楼盘开发之初,开发商首先会了解地皮的地段、环境、限高等基本情况和指标,计算预期开发费用与收益,评估地皮价值和开发利润,然后通过招标拿地和土地局签订用地协议,之后开发商联合策划公司、设计院对项目进行规划,最后将规划资料提交政府监管部门审批。“在这些流程中,银行是不会提供贷款的,因为开发商没有东西可以质押给银行,银行会考虑风险。根据规定,开发商是需要自筹资金35%的”,杜先生告诉记者。

      这个时候,许多中小开发商已经花掉了大半自有资金,而银行贷款只有在建筑用地规划许可证、建筑工程许可证、土地证、开工证这“四证”都拿到的时候才能放。眼看进度受阻,实力小的开发商会求助于投资公司、典当行等民间融资机构用以救急,“一般时间不会太长,最长三四个月,利率非常高,年化利率达到30%-40%的都有,这就是俗称的‘过桥贷款’”。杜先生告诉记者,说是开发商要具备自有资金35%以上,其实好多中小开发商根本达不到,“开发商70%的开发款项都来自银行和民间融资渠道。”

      杜先生表示,一般开发商在拿到土地、建筑工程许可两个证的时候,就可以到银行跑贷款的事项了,等到证件全了,银行就会以土地作为抵押物,经评估公司评估后,向开发商发放贷款。“银行放贷的总额最高是抵押物评估价值的70%,利率是在央行规定的基准利率基础上上涨10%-50%,根据开发商信誉和实力而定。而这些钱一般不会也一次给开发商,要分两到三次给,首次给五到六成。”至于开发商的还款期限,杜先生说,一般两三年,就是从开发到销售完毕期间,“到期还不了,除了利息还要缴纳罚息,不过开发商如果钱紧的话,一般可以申请延长时限,一般是延长贷款时间的一半,比如两年延长一年,三年延长一年半。”

      此后,当楼盘项目建筑进度达到1/3之后,开发商可申请预售许可证,之后开始公开发售,竣工后分步验收。而这个楼盘项目的住房按揭贷款,作为回馈开发商大都会交给自己做项目贷款的银行来做,因为“这基本是没有风险的优质业务”。

      到了销售环节,如果项目迟迟销售不出去,没有回款用来还银行的项目贷款,开发商的机会成本、财务成本和公司运营成本会随着时间延长而大大增加,这个时候,开发商会迎来第二次“钱紧”。“可以说,90%以上的开发商需要银行贷款来进行项目开发,离开了银行贷款,许多中小开发商可能会倒下,即使是有实力的大开发商,其开发进程也会大打折扣,”杜先生说。

      有媒体报道,近期广州开发商竞相推出“分期首付”、“零首付”的营销口号。监管部门经过调查发现,这是开发商用自有资金为客户垫付的首付款,并没有出现挪用银行贷款为客户垫支的情况。记者以购房者的身份,致电省内一些正在销售的楼盘时,暂未发现有类似情况出现。

      但是这种销售模式,已在我省房产界、金融界引起了不小的震动。业内专家认为,在楼市低迷的情况下,分期首付就是银行代替开发商“饮鸩”。因为这种分期首付类似于美国的次贷,变相降低了首付门槛,从而加大了银行的风险,同时也架空了“房贷首付至少三成”的政策,应该引起相关部门警惕。

      银行一方面要遵守央行的货币紧缩政策,一方面又要为自己的利润担忧。记者采访中了解到,目前我省银行虽在严格执行第二套房房贷政策上,有松动,但也有银行通过,“现金回馈+循环贷款”等多种手段,使第二套房的房贷成本降下来,力求增加贷款业务。

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